Devolução do Imóvel Pintado: Entenda Seus Direitos e Deveres na Locação

A devolução do imóvel nas mesmas condições em que foi entregue é uma das principais obrigações do inquilino, conforme estabelece a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

No entanto, um dos pontos mais debatidos nesse processo é a exigência de devolução do imóvel pintado.

O que deve ser considerado quando o locador entrega o imóvel com pintura nova e o inquilino é questionado a repintá-lo ao final da locação?

Neste artigo, vamos abordar essa questão com base na legislação e nas orientações dos Tribunais, para esclarecer as obrigações e direitos tanto de locadores quanto de inquilinos.

O Que Diz a Lei Sobre a Devolução do Imóvel Pintado?

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 23, inciso II, determina que o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu.

Porém, a Lei não especifica a obrigatoriedade de devolver o imóvel pintado, mas ela obriga que o imóvel seja devolvido nas condições em que foi entregue, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

A pintura entra em uma zona cinza, porque muitas vezes os contratos estabelecem essa cláusula de forma a proteger os proprietários.

Contudo, é fundamental que a cláusula contratual que estabelece a obrigação de repintura seja clara e objetiva, especificando a obrigação nos casos em que houver manchas, riscos, sujeira excessiva ou danos evidentes causados pelo inquilino.

Quando a Cláusula Contratual Pode ser Considerada Abusiva?

Se o contrato de locação impõe a obrigação de repintar o imóvel independentemente das condições em que ele se encontra, a cláusula pode ser considerada abusiva.

A exigência de repintura sem levar em conta o desgaste natural do uso transfere ao inquilino um ônus excessivo, desconsiderando as normas que regulam a devolução do imóvel.

Nesse caso, a cláusula pode ser questionada judicialmente, pois a obrigação de repintura deve estar alinhada com o princípio de restituição do bem nas condições em que foi entregue.

Portanto, cláusulas que imponham a repintura do imóvel de forma irrestrita podem ser anuladas, pois o desgaste natural deve ser considerado na avaliação do estado do imóvel.

A pintura, por exemplo, sofre com o tempo e o uso, e isso não configura uma falha do inquilino, mas sim parte do processo normal de utilização do imóvel.

Quando a Cláusula é Válida e Exigível?

Muitos tribunais têm entendido que o locatário não pode ser obrigado a repintar o imóvel quando a pintura sofreu apenas desgaste natural.

O desgaste é considerado parte do uso regular da propriedade e, portanto, não caracteriza uma falha do inquilino.

Por exemplo, o desbotamento natural das paredes ou a leve deterioração causada pelo tempo não são motivos suficientes para exigir a repintura.

No entanto, quando há danos evidentes no imóvel, como manchas, rabiscos, sujeira excessiva ou alterações provocadas pelo inquilino, a obrigação de repintura pode ser exigida.

Nesses casos, o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, conforme previsto no contrato, o que inclui a repintura, caso seja necessário.

Reflexões Jurisprudenciais e a Jurisprudência do STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisões como o REsp 1.326.557/SP, reafirmou que não é razoável impor ao inquilino a obrigação de repintar o imóvel quando a pintura sofreu apenas desgaste natural.

A Corte entende que o desgaste é parte do uso regular e, portanto, não justifica a exigência de repintura.

No entanto, a exigência de devolução do imóvel nas mesmas condições de entrega (com pintura nova, se o imóvel foi entregue assim) pode ser válida, desde que o contrato esteja claro nesse sentido, destacando os casos de danos evidentes.

A Importância da Vistoria e das Fotos no Início e Final da Locação

A realização de uma vistoria detalhada tanto no início quanto no final da locação é essencial para evitar disputas sobre a condição do imóvel, incluindo a pintura.

A vistoria deve ser acompanhada de um laudo detalhado, no qual conste o estado do imóvel, incluindo o estado da pintura, mobiliário (se houver) e outros elementos relevantes.

Adicionalmente, fotos datadas devem ser tiradas e anexadas ao laudo de vistoria. Essas fotos são fundamentais para registrar o estado real do imóvel em cada momento do contrato, funcionando como uma prova visual que pode ser usada em caso de litígios.

As fotos ajudam a demonstrar de forma clara o desgaste natural da pintura, assim como qualquer dano ou alteração provocada pelo inquilino.

Dica Importante: Ao tirar as fotos, certifique-se de que a data esteja visível, seja através da data incorporada na imagem ou de uma legenda que identifique claramente o dia em que as fotos foram tiradas.

Isso é crucial para comprovar a condição do imóvel no momento da vistoria e garantir que a devolução do bem ocorra de forma justa, respeitando as normas e evitando mal-entendidos.

Como Se Proteger ao Firmar Contratos de Locação?

Para evitar controvérsias sobre a devolução do imóvel pintado, locadores e inquilinos devem ser cautelosos ao redigir o contrato de locação. Algumas recomendações incluem:

1. Clareza na cláusula de pintura: A cláusula contratual deve especificar claramente a obrigatoriedade de repintura apenas em casos de danos causados pelo inquilino, e não pelo desgaste natural da pintura.

   
   

2. Vistoria detalhada no início da locação: É fundamental realizar uma vistoria detalhada no imóvel no início da locação, documentando o estado da pintura, para que ambas as partes tenham um registro claro das condições iniciais.

3. Negociação de responsabilidades: Caso o contrato preveja a obrigação de repintura, é importante que as partes negociem o valor e a forma de execução desse serviço, especialmente se o desgaste for mínimo e relacionado ao uso regular.

Conclusão

A devolução do imóvel pintado não é uma obrigação automática, mas deve ser analisada com base nas condições do imóvel e na redação do contrato.

O desgaste natural da pintura não deve ser confundido com dano. A exigência de repintura só pode ser feita em caso de danos evidentes causados pelo inquilino, como manchas, rabiscos ou sujeira excessiva.

O contrato de locação não pode obrigar o inquilino a repintar o imóvel devido ao desgaste natural da pintura, pois isso seria um ônus excessivo, desconsiderando as condições normais de uso do imóvel.

Locadores e inquilinos devem prestar atenção às cláusulas contratuais e buscar sempre um entendimento claro para evitar desentendimentos no final da locação.

E, para garantir uma negociação justa e transparente, é imprescindível realizar vistorias no início e no final da locação, acompanhadas de um laudo detalhado e fotos datadas, que servirão como prova da condição do imóvel.

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