Despesas Condominiais: Quem Deve Pagar? Entenda a Diferença Entre Ordinárias e Extraordinárias

A dúvida sobre quem deve arcar com as despesas condominiais é uma das mais recorrentes entre proprietários de imóveis alugados e inquilinos.

Muitos inquilinos recebem cobranças de despesas que, na verdade, são de responsabilidade do proprietário, como ocorre em casos de substituição de itens estruturais do imóvel.

Afinal, qual é a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias? E como a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regula essa questão?

Neste artigo, vamos esclarecer essas dúvidas, explicando o que caracteriza cada tipo de despesa e a quem cabe o pagamento, com base na legislação vigente e nas práticas condominiais.

O que são despesas condominiais ordinárias?

As despesas ordinárias referem-se aos custos necessários para a manutenção e funcionamento regular do condomínio.

São gastos recorrentes que garantem o dia a dia do prédio ou conjunto habitacional.

Exemplos de despesas ordinárias:

• Salários e encargos dos funcionários do condomínio;

• Consumo de água, luz e gás das áreas comuns;

• Manutenção de elevadores, portões e outros equipamentos;

• Limpeza e conservação das áreas comuns;

• Pequenos reparos nas instalações;

• Seguro condominial obrigatório.

O que são despesas condominiais extraordinárias?

As despesas extraordinárias são aquelas voltadas para melhorias, ampliações ou reformas estruturais do condomínio.

Normalmente, envolvem custos não recorrentes e que agregam valor ao imóvel.

Exemplos de despesas extraordinárias:

• Pintura da fachada;

• Reforma da piscina ou áreas comuns;

• Instalação de novos equipamentos de segurança;

• Obras de ampliação ou modernização;

• Fundo de reserva para grandes investimentos.

Quem deve pagar cada tipo de despesa?

A Lei do Inquilinato estabelece que:

• Despesas ordinárias: São de responsabilidade do inquilino, pois estão relacionadas à manutenção do condomínio enquanto ele estiver ocupando o imóvel.

  
  

• Despesas extraordinárias: Devem ser pagas pelo proprietário, pois envolvem melhorias duradouras que beneficiam o imóvel a longo prazo.

Registro de gás, seguro e outras dúvidas comuns

Muitas administradoras incluem cobranças questionáveis nas despesas condominiais ordinárias.

Um exemplo é a troca do registro de gás anual, que algumas empresas consideram como "conservação" e repassam ao inquilino.

No entanto, por se tratar de um item estrutural, essa despesa deveria ser classificada como extraordinária e, portanto, de responsabilidade do proprietário.

O mesmo raciocínio se aplica ao seguro condominial: ele é obrigatório e protege a estrutura do edifício, logo, deve ser arcado pelo dono do imóvel.

Caso prático: Quem paga as reformas do condomínio?

Suponha que, em uma assembleia condominial, os moradores aprovem a reforma da piscina e a instalação de um novo sistema de drenagem de ar-condicionado.

Ambas as melhorias serão rateadas entre os condôminos:

• Reforma da piscina: Como se trata de uma melhoria estrutural, caracteriza-se como despesa extraordinária. O pagamento cabe ao proprietário do imóvel.

  
  

• Sistema de dreno dos aparelhos de ar-condicionado: Sendo uma melhoria estrutural, também é considerada despesa extraordinária, ficando a cargo do locador.

Se o rateio incluísse custos com a manutenção rotineira desses itens, a obrigação poderia ser do inquilino, desde que as despesas fossem classificadas como ordinárias.

Conclusão

Saber diferenciar despesas ordinárias e extraordinárias é essencial para evitar conflitos entre proprietários e inquilinos.

O inquilino deve pagar pelos custos do dia a dia do condomínio, enquanto o proprietário arca com melhorias e reformas estruturais.

Sempre que houver dúvidas, é recomendável consultar a convenção do condomínio, o contrato de locação, a Lei do Inquilinato e, se necessário, um advogado especializado em direito imobiliário.

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